Bonne nouvelle, la loi de finances 2010 a confirmé le maintien intégral pour 2010 des avantages proposés par la loi Scellier. Et c’est tant mieux, car c’est le moment d’investir sachant que vous pouvez encore emprunter avec des taux d’intérêt réellement très bas et que l’immobilier présente les atouts d’un actif réel.
Loi Scellier : avantages fiscaux confirmés sous certaines conditions
Les taux de la réduction d’impôt en Scellier
A compter de 2010, il convient de distinguer selon que les biens considérés ont le label « Bâtiments Basse Consommation d’Energie » ou non.
Si les logements n’ont pas le label BBC, les taux de réduction sont les suivants :
2010 = 25 %, 2011 = 15 % et 2012 = 10 %.
Si les logements ont le label BBC, les taux de réduction sont les suivants :
2010 = 25 %, 2011 = 25 % et 2012 = 20 %.
C’est la signature de l’acte notarié qui déterminera si l’on se situe dans un régime ou dans un autre.
Les taux de la réduction d’impôt en Scellier intermédiaire
A compter de 2010, si la location se poursuit sur 15 ans aux mêmes conditions de loyer et de ressources que le BORLOO POPULAIRE, si les logements n’ont pas le label BBC, les taux de réduction sont les suivants :
2010 = 37 %, 2011 = 27 % et 2012 = 22 %.
Si les logements ont le label BBC, les taux de réduction sont les suivants :
2010 = 37 %, 2011 = 37 % et 2012 = 32 %
Dans ce cadre, vous bénéficierez en outre comme auparavant de l’abattement de 30 % sur les revenus fonciers tirés de la location de ce même logement à condition que le locataire ne soit pas l’un de vos ascendants ou de vos descendants.
Exemple :
Le Docteur T. souhaite profiter de la loi Scellier avec le taux de réduction d’impôts de 37 %. Il achète donc en 2010 un 3 pièces en l’état futur d’achèvement à Maisons Alfort (94), au prix très compétitif de 322 330 €. Pour optimiser, car il a des revenus fonciers bénéficiaires, il opte pour un crédit in fine sur 15 ans et pour la loi Scellier intermédiaire. Ses économies d’impôts sont estimées à 115 640 €. L’appartement ne lui coûte que 141 927 €.
Mais qu’est ce que le LABEL BBC ?
Qu’est-ce que ça va changer ? Le prix de revient des appartements va malheureusement augmenter, dans un premier temps, mais nous allons voir que ce n’est pas surprenant car c’est un mal pour un bien à terme.
En effet, ces nouveaux logements vont vraiment être très différents et pour leurs occupants comme pour la planète les économies énergétiques vont être très importantes. Les textes vont paraître mi 2010 avec application au 1/1/2013.
Tout d’abord qu’est-ce qu’un Label ?
Un label est défini par l’Etat, lequel désigne les organismes habilités à le décerner.
Qu’est-ce que le Label BBC ?
Il définit un objectif de consommation maximale en énergie primaire (c’est l’énergie réellement consommée telle qu’elle est disponible dans la nature) fixé à 50 kWh/m2 par an, à moduler selon les régions et l’altitude. Les consommations d’énergie concernées sont le chauffage, le refroidissement, la ventilation, la production d’eau chaude sanitaire, l’éclairage des locaux et les auxiliaires.
Pour information, les constructions actuelles répondent à la norme RT 2005. Les maisons notamment, consomment en moyenne entre 91 et 150 kWh/m2. Comme on le constate, le chemin à parcourir est énorme …
Concrètement, ces nouvelles normes se traduisent notamment par :
- Une nouvelle conception du bâtiment. L’architecte devra concevoir le bâtiment dans un souci d’économie d’énergie notamment au niveau de sa forme, de sa compacité (plus économique thermiquement), de son orientation (pour rechercher les apports solaires gratuits), du positionnement des baies, des protections face aux vents. Ainsi, dès la conception, on envisagera d’intégrer les apports solaires, de préserver le confort d’été, de favoriser l’éclairage naturel, d’intégrer les équipements d’énergie renouvelable, …cela s’appelle l’aptitude bioclimatique du bâtiment.
- Une isolation et des vitrages très performants
– L’isolation extérieure est préférable mais plus longue à mettre en œuvre que l’isolation intérieure. Toutefois, sa performance est nettement meilleure en supprimant les fuites d’énergie. De plus, elle permet de récupérer les apports solaires en hiver et limiter l’inconfort l’été. On privilégiera plutôt de grandes ouvertures sur le sud pour chauffer en hiver et pour limiter l’éclairage artificiel. Il faudra tenir compte du taux de vitrage pour maîtriser l’échauffement l’été - Une enveloppe extérieure étanche à l’air
– L’étanchéité à l’air et la gestion maîtrisée de la vapeur d’eau de l’ensemble du bâti sont essentiels. Pour l’obtention du label BBC Effinergie, un certain niveau (chiffré) de perméabilité ne devra pas être dépassé.
Pour être à haute performance énergétique, le bâtiment devra limiter au maximum les pertes induites par les fuites d’air au niveau des raccordements des murs, des caissons de volets roulants,… L’impact énergétique de l’étanchéité à l’air sera donc particulièrement important dans un climat froid et venté. - Des ouvertures au soleil qui devront présenter des protections contre le soleil – Ainsi, des volets battants ou roulants amélioreront la performance thermique et le confort d’été. Pour obtenir le label BBC Effinergie, les vitres devront répondre à certaines caractéristiques et prendre en compte un facteur solaire (capter la chaleur) et un facteur lumière (capter la lumière).
Une ventilation optimisée en terme de coût et d’efficacité solaire afin d’éviter notamment une climatisation consommatrice d’énergie. Ce type de ventilation profitera particulièrement aux régions du sud. - Un chauffage performant – Chauffage au gaz individuel ou collectif avec chaudières à condensation basse consommation permettant d’obtenir un niveau de performance technique compatible avec les exigences de la réglementation BBC. Seront à privilégier les pompes à chaleur (répondant à certaines normes), les chaudières à bois si associées à un autre système, le chauffage solaire conjointement là aussi à un autre système, le raccordement à un réseau de chaleur utilisant des énergies renouvelables et/ou un système de cogénération.
- L’utilisation d’énergies renouvelables, telle que les panneaux solaires photovoltaïques permettent de fournir de l’électricité dont le surplus sera revendu à EDF. Dans le cadre des calculs réglementaires exigés pour l’obtention du label BBC, l’utilisation d’énergies conventionnelles est pénalisée au profit des énergies renouvelables.
- La production d’eau chaude sanitaire solaire. D’autres solutions peuvent être envisagées telles que l’eau chaude fournie par une pompe à chaleur spécialement optimisée pour ce type d’usage là aussi en répondant à certains critères chiffrés.
- La limitation de la consommation d’électricité pour l’éclairage en favorisant l’éclairage naturel et en utilisant les lampes à basse consommation.
- Enfin, des règles de bon sens devront être impérativement respectées à l’instar des minuteries pour les locaux utilisés de façon brève, des détecteurs de présence dans les couloirs de l’immeuble, …
Conclusion
A travers tous ces points techniques, on comprend que les bâtiments répondant à ces nouvelles normes aient un prix de revient plus élevé. C’est particulièrement justifié.
On comprend aussi que le neuf, sans être BBC, soit (norme RT 2005) plus cher que l’ancien car il répond à quantité de normes que le bâtiment ancien ne prend pas en compte (conceptions et équipements différents).
Toutefois, si l’ancien semble moins coûteux que le neuf au départ, à l’usage et à la revente, le propriétaire sera rattrapé par les coûts. En effet, dans le temps et progressivement les bâtiments anciens devront se mettre également aux normes et tant qu’ils ne le seront pas, ils auront plus de difficultés à être loués que du neuf car ils seront plus coûteux pour l’occupant.
Face à ces normes écologiques, quelle est l’attitude à adopter ?
Opter pour la loi Scellier à 25 % en 2010 sans contraintes écologiques mais avec des prestations de grande qualité, sauf si vous avez l’opportunité d’acquérir un bien BBC Effiniergie dès 2010, à un prix raisonnable. Dans ce cas, n’hésitez pas. En revanche, à compter de 2011, opter pour les bâtiments BBC Effinergie, ce qui aura laissé peut être suffisamment de temps aux promoteurs pour voir comment réduire l’impact de ces nouveautés sur le prix du bien.
