Comment financer vos acquisitions personnelles ou professionnelles ?
Lorsque vous voulez acquérir un bien ou un cabinet vous faites appel à une banque ou un organisme financier ou encore un courtier afin qu’il trouve le bon interlocuteur aux meilleures conditions. Il existe plusieurs types de prêts. Nous verrons les plus répandus et comment négocier, décider et choisir l’assurance.
Comment choisir entre prêt amortissable et prêt in fine ?
Les prêts accordés sont soit des prêts amortissables : les mensualités versées couvrent en partie les intérêts, et en partie le remboursement du capital.
Soit des prêts in fine : les mensualités ne couvrent que les intérêts, et le capital est remboursé intégralement, en une seule traite, au terme du prêt.
Votre choix dépend de plusieurs facteurs :
- Vos revenus et notamment locatifs
- Acquisition locative ou résidentielle
- Vous devez placer le capital à rembourser sur un contrat financier en général assurance vie.
Pour un emprunt d’un montant donné, le coût des intérêts, et donc le coût total du crédit, sera plus important avec un prêt in fine.
Les intérêts du placement peuvent contrebalancer en partie les intérêts d’emprunts. Il y a un autre intérêt à faire un prêt in fine : il est patrimonial et l’approche n’a plus rien de financière.
En conclusion, faites vos calculs, mais sachez qu’il est généralement plus intéressant d’emprunter in fine si vous avez des bénéfices fonciers et si vous êtes dans la dernière tranche d’imposition de l’impôt sur le revenu et si votre acquisition est une acquisition locative.
Cependant je préconise de bien faire la différence par rapport à un environnement patrimonial ou matrimonial qui ne serait pas en adéquation avec votre décision financière.
Pour les autres cas et notamment pour la résidence principale je préfère de loin le prêt amortissable à taux fixe constant.
La durée du prêt 10, 12, 15, 20, 25 ou 30 ans
Il y a encore peu de temps la durée des prêts n’excédait pas 20 ans et suivant différents critères tant financiers que patrimoniaux, les durées étaient étalées entre 10 et 20 années.
Aujourd’hui, les banques proposent parfois des prêts d’une durée de 30 ans. L’avantage est que vous avez des mensualités plus faibles à emprunt égal ou un plus gros emprunt à mensualités égales. En doublant la durée de l’emprunt, vous faites plus que doubler le coût total du crédit, c’est-à-dire l’ensemble des frais que vous allez supporter.
Si vous pouvez vous le permettre, éviter d’emprunter sur une durée trop longue (25 ou 30 ans) notamment pour une acquisition résidentielle. Pour du locatif les intérêts d’emprunt étant déductibles de votre revenu locatif le raisonnement peut être différent.
Si vous êtes en concubinage, mais aussi pour les couples pacsés ou mariés en séparation de biens, il est important de bien définir le cadre juridique de l’achat, en particulier en cas de décès ou de séparation. Il est donc conseillé de prendre rendez-vous avec votre notaire si possible avant la signature du compromis de vente. Vous définirez avec lui les pourcentages d’acquisition de chacun. Cela peut être par rapport à vos différences de revenus ou encore par rapport à un éventuel apport financier différent entre les parties.
Le taux
Le taux qui est proposé par la banque dépend de plusieurs composantes :
- La durée
- La qualité du dossier
- L’apport
- Le type de prêt (amortissable ou in fine)
- Taux fixe ou variable, compte tenu du niveau actuel historiquement bas des taux d’intérêt, mieux vaut privilégier les prêts à taux fixe, sauf si vous pensez rembourser rapidement et par anticipation le prêt.
L’assurance du prêt
Cela peut être l’assurance groupe de l’organisme préteur ou une délégation d’assurance. Une banque ne peut s’opposer à une délégation d’assurance.
Toute offre de prêt immobilier doit mentionner que si l’assurance décès invalidité (garanties décès, IAD, ITT, IPT, chômage) peut être exigée par l’organisme prêteur, l’emprunteur a le choix de l’assurance.
Lorsque le niveau de garantie de l’assurance emprunteur est au moins équivalent à celui du contrat d’assurance groupe proposé par la banque, celle-ci ne peut imposer sa garantie en « vente liée » ni d’ailleurs une augmentation du taux du crédit sans tomber sous le coup de la loi MURCEF.
Si la délégation d’assurance diminue le profit de votre banque, elle ne diminue en rien vos chances d’obtenir le prêt, au contraire.
Les principaux risques couverts par l’assurance emprunteur :
- Décès / PTIA (Décès / Perte Totale et Irréversible d’Autonomie),
- ITT / IPT (Incapacité Temporaire Totale et Invalidité Permanente Totale),
- IPP (Invalidité Permanente Partielle),
- Chômage (pour les salariés du secteur privé).
Certaines compagnies offrent aujourd’hui des franchises de 30 et 60 jours alors qu’avant ces franchises étaient toutes de 90 jours. Le tarif est en conséquence, mais dans certaines situations c’est intéressant ; faites exécuter des simulations avant de prendre votre décision.
D’autre part faites établir des comparaisons de contrats, non seulement par rapport aux conditions financières, mais également par rapport aux conditions d’exclusions inclues dans les conditions générales.
Un conseil : ne mentionnez jamais votre désir de faire une délégation d’assurance au premier entretien avec votre banquier.
La garantie du prêt
Comment choisir entre caution et hypothèque ?
L’établissement financier qui vous octroiera un prêt demandera des garanties en cas de défaut de paiement.
Pour garantir le prêt plusieurs choix sont possibles :
L’hypothèque : elle fait partie des garanties traditionnelles mais reste très coûteuse. L’hypothèque permet à la banque qui a financé votre projet immobilier de faire saisir le logement pour le vendre aux enchères judiciaires. Il existe deux sortes d’hypothèque : l’hypothèque conventionnelle et le privilège du prêteur de deniers ou PPD.
Son coût est élevé puisqu’il comprend les honoraires du notaire (proportionnels au montant du crédit), le salaire du conservateur des hypothèques, les frais d’enregistrement et de timbres ainsi que la taxe publicité foncière. La deuxième s’adresse aux souscripteurs d’un crédit pour l’achat d’un bien ancien. Cette hypothèque ne comprend pas la taxe de publicité foncière.
Elle reste, malgré tout, la garantie la plus demandée.
Coût de l’hypothèque :
Coût à l’entrée
Coût de frais de mainlevée à la sortie
Environ 1,47 % du prêt.
Donc choisir plutôt la caution dans la mesure du possible.
La caution
Dans la plupart des cas, la caution mutuelle est plus avantageuse que l’hypothèque. A la différence d’une hypothèque, l’emprunteur n’est pas obligé de passer par un notaire ce qui permet d’éviter des frais d’entrée et de mainlevée. Le coût de la caution mutuelle se compose d’une contribution, remboursable jusqu’à 100 % dans certains cas, et d’une commission. Le souscripteur peut même récupérer jusqu’à 75 % de sa caution à l’échéance du prêt. Son montant peut s’élever entre 1 et 2,5 % du montant du prêt. De plus, la caution mutuelle n’entraîne pas une procédure en cas de problème aussi rapide et radicale que le paiement d’un crédit sous hypothèque.
Avant de saisir les biens en dernier recours, la caution mutuelle privilégie d’autres issues comme le rééchelonnement de dettes.
La caution de Crédit Logement
La caution de Crédit Logement est la plus connue. Partenaire de grandes banques françaises.
La société de cautionnement s’engage à se substituer au débiteur en cas de non paiement des échéances. Le coût à l’entrée est élevé, mais 2 avantages principaux :
- L’absence des frais de mainlevée. En effet il n’y a pas d’acte sous seing privé en cas de caution.
- La caution est partiellement restituable en fin de crédit : 75 % du FMG (Fond Mutuel de Garantie dont la valeur est approximativement égale à 1,4 % du montant du prêt).
Voici approximativement le coût du crédit logement : coût de crédit logement = 1 % du montant du prêt + 300 €
Conclusion
Missionnez votre conseil en gestion de patrimoine pour négocier votre financement car il a des accords avec les banques qui sont soit nationaux, soit régionaux ; notamment sur le taux de base et également sur les points ci-dessous :
Les points importants à négocier et à vérifier
- Les frais de dossier
- Les indemnités de remboursement par anticipation (I.R.A) et le transfert du prêt
- Les garanties
- Les conditions d’assurance décès invalidité.
Il présentera simultanément votre dossier dans plusieurs organismes après l’avoir étudié et mis en forme de façon à lui donner toutes les chances d’aboutir. Le choix de l’organisme ne sera entériné qu’après l’obtention des différentes offres de prêt. Les banques sont très au courant du fait que les conseils négocient auprès de la concurrence et cela renforce très sensiblement le dossier.
Les conditions de négociation sont identiques tant pour les financements immobiliers, qu’ils soient personnels ou professionnels, que pour les acquisitions de cabinet. La durée du prêt pour les cabinets sera de 7 à 10 ans maximum.
