Il est de première importance pour vous de détenir ces informations en avant-première. En effet, comme tout bon gestionnaire, vous établissez vos résultat et impôt prévisionnels. Et il est encore temps de prendre certaines décisions de gestion ou d’investissements avant que les conditions fiscales ne s’aggravent !
Voici les grandes lignes du projet de loi de finances 2012 applicable sur les revenus 2012
Exception – Une nouvelle taxe sur les hauts revenus (de 2011 jusqu’à 2013) de 3 % du revenu fiscal de référence – elle concernerait les célibataires avec 250 000 € de revenus (professionnels et du patrimoine) et les couples avec 500 000 €. Elle serait de 4 % pour des revenus respectifs de 500 000 € et 1 000 000 €.
Les contribuables concernés seraient tenus de porter dans leur déclaration de revenus, le montant net imposable des plus-values immobilières réalisées au titre des cessions depuis le 1/1/2011. Ce mécanisme visant bien évidemment à inclure ce montant dans le revenu fiscal de référence de manière à les assujettir à cette nouvelle taxe sur les hauts revenus !
La cession de la première acquisition d’un logement devrait être exonérée de taxation sur la plus-value lorsque l’on n’est pas propriétaire de sa résidence principale. En effet, certains jeunes s’installant ont préféré investir dans un logement locatif plutôt que dans la résidence principale, les budgets, notamment en région parisienne, étant trop élevés.
Aujourd’hui, ils souhaitent acheter leur résidence principale et sont contraints de vendre cet investissement pour constituer leur apport. Eh bien, bonne nouvelle, s’il y a plus-value, elle ne serait pas taxée !
Le nouveau plafond de déductibilité pour la pension alimentaire versée à un enfant majeur serait fixé à 5 817 €. Si vous déduisez la pension alimentaire que vous versez à votre enfant majeur, vous devez le détacher du foyer fiscal. Vous enlevez une demi-part si vous avez moins de 3 enfants et 1 part si vous avez 3 enfants et plus.
Exemple concret
Est-il intéressant de détacher du foyer fiscal votre enfant majeur et de déduire sa pension alimentaire ?
1 – Le Docteur M. a un BNC de 153 598 € et son épouse un salaire de 34 939 €. Ils ont 3 enfants dont un majeur, 4 parts fiscales et payent 31 000 € d’impôt !
Si le Docteur M. détache son enfant majeur et lui verse une pension alimentaire de 5 817 € qu’il déduit de son revenu imposable, son impôt est alors estimé à 34 943 € !
Conclusion évidente : il convient de continuer à rattacher l’enfant majeur.
2 – Le Docteur D. a un BNC de 66 066 € et son épouse un salaire de 32 000 €. Ils ont 2 enfants dont un majeur, lequel perçoit des salaires de 3 000 €. Ils ont 3 parts fiscales et payent 13 246 € d’impôt !
Si le Docteur D. détache son enfant majeur, son impôt est alors estimé à 13 282 € ! L’enfant ne payera pas d’impôt.
Conclusion : il convient de continuer à rattacher l’enfant majeur, d’autant plus que chaque enfant rattaché permet la déduction d’un abattement pour personne à charge sur la taxe d’habitation ! Très souvent, il est donc plus intéressant de rattacher l’enfant majeur.
Toutefois, il est toujours préférable de faire les calculs…
Notre conseil : le Docteur M. comme le Docteur D. auraient avantage à faire réaliser une étude fiscale pour réduire la note d’impôt à payer et en profiter pour préparer leur retraite…
Sérieux coup de rabot pour certaines niches fiscales – des précisions et des nouveautés
Ouf – les réductions ou crédits d’impôt pour les emplois services et pour les gardes d’enfants ont échappé au nouveau coup de rabot.
En revanche, sont concernées les réductions d’impôt pour les investissements dans le secteur forestier (le taux de réduction passe de 22 % à 19 %), pour les opérations de restauration immobilière « Malraux » (de 27 à 24 % pour le secteur du ZPPAUP et de 36 % à 32 % pour le secteur sauvegardé).
Également rabotées les réductions d’impôt au titre des souscriptions au capital de PME (de 22 % à 19 %), de parts de FCPI et de FIP (de 22 % à 19 %).
Également réduits les crédits d’impôt et les réductions d’impôt en faveur des dépenses pour la préservation du patrimoine naturel (de 22 % à 19 %) ainsi que pour les dépenses d’équipements en faveur de la qualité environnementale (il existe différents taux, selon la nature des dépenses mais ils sont impactés de la même manière ; un rabot de 10 % sur le taux pratiqué en 2011 !).
La réduction d’impôt en faveur de la location meublée non professionnelle est très sérieusement rabotée à 12 %, mais le dispositif serait prorogé jusqu’à fin 2015.
Modalités d’application du rabot
Ces mesures sont applicables à compter de 2012. Les réductions d’impôt acquises pour la première fois antérieurement ne seraient pas concernées par ce rabot, ni bien entendu les réductions d’impôt qui trouvent leur fondement dans des décisions d’investissements antérieurs à 2012 ; notamment, dont les signatures d’actes d’acquisition seraient antérieures à 2012 !
La loi Scellier sur la sellette :
Le taux de réduction d’impôt est très sérieusement raboté et passe à 14 % pour les investissements en logements BBC acquis ou construits en 2012, 2013, 2014 et 2015. De plus, le prix au m² servant de base de calcul à la réduction d’impôt serait plafonné. Pour les logements non BBC acquis en 2012, le taux passerait à 8 % si le permis de construire à été déposé avant le 31/12/2011 et après cette date, aucune réduction d’impôt ne serait plus accordée pour ce type de logements.
Le taux de réduction serait de 16 % (au lieu de 14 %) pour les contrats de réservation signés et enregistrés avant le 31/12/2011 et signés chez le notaire avant le 31/03/2012.
En quoi ceci vous concerne-t-il ?
Le plus souvent, vous avez des SCI bénéficiaires pour la détention de vos murs de cabinet. Ces bénéfices, si vous êtes dans la tranche à 41 %, sont en général amputés de 54,50 % (CSG/CDRS incluses) !
Ce que nous vous conseillons : profitez surtout de la loi Scellier intermédiaire, quand c’est possible. Elle vous autorise encore à bénéficier de réductions d’impôt de 32 % sur 15 ans + une imposition de seulement 70 % des revenus produits, ce qui permet de gommer une partie de vos autres revenus fonciers (ceux de la SCI) et ainsi de réduire efficacement votre impôt.
Mais attention, la mise en œuvre de ce mécanisme n’a d’intérêt que dans certaines zones, comme la zone A bis en région parisienne par exemple car le loyer de marché et le plafond du Scellier intermédiaire se rejoignent sans sacrifier la rentabilité !
Taxe sur les loyers élevés des micro-logements à compter du 1/1/2012
Une nouvelle taxe serait instituée sur les loyers élevés (30 à 45 €/m²), location nue ou meublée, des petites surfaces (ne dépassant pas 13 m² de surface habitable). Elle ne serait pas déductible. Le taux de cette taxe serait déterminé en fonction de l’écart entre le loyer mensuel pratiqué et la valeur du loyer mensuel de référence. Plus l’écart serait important et plus le taux de la taxe grimperait (jusqu’à 40 % pour un écart de 90 %). Il faut bien reconnaître que les abus existent !
Exemples
1 – Courbevoie – le plafond du loyer Scellier intermédiaire est de 17,36 €/m² et le loyer garanti par la société de gestion (loyer de marché) est de 17,60 €/m² ! Le loyer perçu ne sera donc que de 17,36 €/m².
Prenons l’exemple du Docteur A. Il investit pour un montant de 430 000 € pour son futur pied-à-terre. Il le finance avec un prêt in fine sur 15 ans. Les économies d’impôt sont estimées à 200 287 €. Le coût de l’opération ressort à 268 070 € !!!
2 – Paris 19e Buttes Chaumont – le plafond du loyer Scellier intermédiaire est de 17,36 €/m² et le loyer garanti par la société de gestion (loyer de marché) est de 21,70 €/m² ! Là encore, le loyer perçu sera limité à 17,36 €/m².
Reprenons l’exemple du Docteur A. Il investit pour un montant de 342 000 €. Il le finance avec un prêt in fine sur 15 ans. Les économies d’impôt sont estimées à 193 044 €. Le coût de l’opération ressort à 214 153 € !!!
Dans ce dernier cas, il demeure intéressant de pratiquer un loyer un peu plus bas car l’écart est largement compensé par les économies d’impôt !
Notre conseil – Estimez ou faites estimer votre impôt pour prendre les décisions qui s’imposent avant de nouvelles hausses !
