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Coup de Projecteur sur investissements à objectifs multiples

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Certains investissements, audelà de l’intérêt économique et financier du support, offrent de nombreux avantages. Ces derniers sont généralement d’ordre fiscal, successoral, social mais ils peuvent également vous apporter un plaisir (bénéficier de l’occupation de votre bien immobilier durant vos vacances ou l’émotion procurée par le regard porté sur une oeuvre d’art). L’objectif de cet article est de vous transmettre le mode d’emploi vous permettant d’appréhender aisément ces investissements. Bien entendu, il convient de définir au préalable votre stratégie patrimoniale et fiscale avec un professionnel compétent. Pour être concret, nous aborderons le sujet à travers des exemples concernant certains de nos clients.

Loueur en Meublé Professionnel : une rente défiscalisée à long terme + économie d’impôt immédiate + exonération ISF Notre client, le Docteur P., décide d’investir dans une résidence médicalisée pour personnes dépendantes car il est conscient des besoins énormes en la matière et du peu de services offerts sur ce marché.

Le montant de son acquisition s’élève à 480 000€ TTC et lui procure 24 000€ TTC de revenus chaque année. Le financement est réalisé, en mai 2006, en crédit in fine sur 15 ans avec un taux fixe de 3,80% hors assurance. Il apporte en garantie un contrat d’assurance-vie de 150 000€.

Economies d’impôts

Notre client a réalisé l’année de son investissement une économie d’impôt substantielle de 37 687€ et récupère 12 000€ de TVA. De plus, le docteur P. a désormais le statut de loueur en meublé professionnel. En conséquence, s’il achète en 2007 un studio dans une résidence étudiante neuve pour diversifier, et qu’il l’intègre dans son enveloppe LMP, il bénéficiera encore d’une économie d’impôt proportionnelle au montant investi sur ce studio !

Rente défiscalisée

Durant la période de crédit, les revenus générés par l’investissement sont gommés fiscalement par les intérêts d’emprunt. Après le remboursement de l’emprunt, les revenus produits sont « effacés » fiscalement par les amortissements. Cette dernière période correspond en général à la période de retraite : le statut de loueur en meublé est un excellent moyen de se constituer des revenus complémentaires importants défiscalisés.

Exonération d’ISF

L’investissement LMP est exonéré d’ISF si le résultat fiscal produit représente plus de 50% des revenus professionnels du loueur. C’est souvent le cas au moment de la retraite car les seuls revenus proviennent alors de celle-ci.

Protection des proches

Le plus souvent, cet investissement est réalisé à crédit. Dès lors, une assurance décès est automatiquement attachée au prêt. Une assurance incapacité est également parfois prévue. Ainsi en cas de décès ou de maladie de l’emprunteur, l’investissement en location en meublé est payé et l’épouse et les enfants ont un revenu assuré.

Couverture sociale

Certains souhaitent arrêter leur activité avant l’âge de 65 ans. La location meublée professionnelle permet, dans certains cas, de procurer une couverture sociale (maladie et retraite).

Transmission du patrimoine

Certains de nos clients investissent en nom propre. Ils bénéficieront de droits de mutation réduits grâce à la loi DUTREIL. Quant au peu de droits restants, ils pourront être déduits de l’activité de location professionnelle. D’autres investissant dans le cadre d’une SARL préparent leur succession grâce au démembrement des parts.

Occupation

Dans certaines résidences de tourisme, vous pourrez bénéficier de semaines d’occupation.

Notre conseil

Un statut subtil particulièrement intéressant. Des choix éclairés devront être faits. L’assistance d’un professionnel chevronné s’impose. Quant au choix du produit, il dépendra de votre budget et de vos préférences. Dans tous les cas, il est impératif d’analyser le bail.

Le problème souvent rencontré pour ce montage est le ticket d’entrée élevé. Certains préféreront donc obtenir ce statut progressivement tout en défiscalisant aujourd’hui. Dès lors, ils opteront pour l’acquisition d’un bien dans le cadre des lois DEMESSINE ou GIRARDIN.

Loi DEMESSINE : une réduction d’impôt immédiate + un premier pas vers le statut de loueur en meublé professionnel

Voici le cas du Docteur M. qui souhaite bénéficier d’une réduction d’impôt immédiate tout en devenant propriétaire d’un patrimoine immobilier très diversifié qu’il intégrera à terme dans le statut de loueur en meublé professionnel.

Nous lui suggérons un investissement dans une résidence de tourisme de standing, les pieds dans l’eau (plusieurs villas avec vue mer) en Bretagne. Cette région de Bretagne vient d’être classée en ZRR et permet de bénéficier de réductions d’impôt. Le Docteur M. achète un lot de 110 000€ hors taxes et hors frais.

Economies d’impôts

Les réductions d’impôts seront de 25 000€ au total, réparties sur 6 ans, à raison de 4 167€ par an. Le Docteur M. emprunte la totalité en crédit in fine sur 15 ans.

Rente défiscalisée

Grâce au crédit in fine, les revenus générés sont effacés fiscalement par les intérêts. Et après 9 ans, le Docteur M. pourra amortir le bien en le basculant dans le régime du loueur en meublé.

Occupation

Il est également possible de panacher le loyer et les semaines d’occupation. Grâce à la loi DEMESSINNE, le Docteur M. aura réduit ses impôts et le coût d’acquisition de son bien. Dans le temps, il réalisera d’autres acquisitions lui permettant d’acquérir ledit statut de professionnel.

Notre conseil

Etre très vigilant sur l’emplacement, ce point conditionnera le remplissage de la résidence et la revente à terme. Préférez les valeurs sûres. Et comme en LMP, attention au bail.

Loi GIRARDIN : une réduction d’impôt immédiate très importante + un autre pas vers le statut de loueur en meublé professionnel

Prenons maintenant le cas du Docteur Z qui est intéressé par une réduction d’impôt immédiate et importante. Il opte pour la loi GIRARDIN et acquiert un appartement dans une résidence située dans uns station balnéaire de l’ILE DE LA REUNION, avec vue sur la mer.

Economies d’impôts

Le Docteur Z. bénéficie, et ce dès 2006, d’une réduction d’impôt de 8 673€ par an durant 5 ans, soit un total de 43 365€ pour un bien acquis 150 000€ tous frais compris. Le coût réel de cette acquisition est estimé à 69 625€ !!! Le financement est ici réalisé en crédit amortissable sur 15 ans au taux de 4% hors assurance.

Rente défiscalisée

Au-delà des 6 ans de détention obligatoire pour la loi GIRARDIN, il pourra basculer cet appartement en location en meublé (sous réserve du respect du bail) et le louer à des touristes.

Occupation

Certains de nos clients achètent ce type de bien pour l’occuper eux-mêmes en résidence secondaire durant leur retraite.

Notre conseil

Si vous souhaitez dédier cette résidence au tourisme, vous aurez intérêt à opter pour du qualitatif avec de belles prestations. Sur ce secteur, soyez très vigilant quant au prix et assurez-vous de bénéficier d’un suivi et d’une gestion sérieuse.

On pourra également atteindre le statut de loueur en meublé professionnel en utilisant les biens acquis dans le cadre de la loi PERISSOL (résidences étudiantes ou de tourisme), sous certaines conditions. Bien entendu, il faudra là encore procéder à des investissements complémentaires pour atteindre les 23 000€ TTC de revenus annuels.

OEUVRES D’ART : un investissement plaisir, permettant de réduire ses impôts, à la portée de tous

A partir de 10 000€, il est possible d’acquérir une peinture de DE LA SERNA ou un dessin de BONNARD. Outre la satisfaction procurée, rappelons que les œuvres d’art permettent de réduire certains impôts.

Au sens fiscal, les œuvres d’art sont des œuvres entièrement réalisées de la main de l’artiste : tableaux, dessins, peintures, gravures, estampes et lithographies originales, sculptures, tapisseries et tapis, émaux et céramique.

Exonération d’ISF

Les œuvres d’art sont exonérées d’ISF pourvu qu’elles soient réalisées de la main de l’artiste et sous certaines conditions.

Présent d’usage

L’oeuvre d’art se prête tout à fait au présent d’usage qui, rappelons-le, constitue un cadeau offert à l’occasion d’un anniversaire, de noces, de l’obtention d’un diplôme… Il doit être de valeur modique, l’administration fiscale appréciant celle-ci en fonction des revenus et du patrimoine du donateur. L’intérêt de ce type de don est qu’il n’est ni rapportable à la succession, ni réductible, ni soumis aux droits de succession. Mais n’oubliez pas de vous ménager la preuve d’une tradition au moment de l’évènement pour éviter toute discussion.

Transmission

L’oeuvre d’art a un statut particulier. Soit vous la considérez comme telle et il convient de l’estimer (vente publique, acte estimatif etc.) pour la soumettre aux droits de succession, soit vous la considérez comme ornement et décoration, et dans ce cas, elle peut être intégrer dans le forfait de 5% de meubles meublants de l’actif successoral. Cette dernière option peut être très intéressante, tout dépend du prix de l’oeuvre et de l’actif successoral. Dans tous les cas, lorsque vous achetez, il conviendra de vous adresser à un spécialiste ayant pignon sur rue et d’exiger un certificat d’authenticité et une facture.

Enfin, n’hésitez pas à vous renseigner car il y a parfois quelques belles surprises en termes d’estimations. Tel est le cas d’un tableau possédé par un de nos clients, estimé à 300 000€ ! Et assurez-vous d’une bonne conservation de vos toiles. D’une manière générale, avant de réaliser un investissement quel qu’il soit, nous vous recommandons de faire le point sur votre patrimoine et de vous faire assister par un conseil compétent pour définir au préalable votre stratégie patrimoniale et fiscale. Vous éviterez ainsi bien des déconvenues.

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A propos de l'auteur

Catherine BEL

Patrimoine Premier
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Yves ROUGEAUX

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