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Retraiteet baisse des rendements : quelles solutions ?

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La reforme de la retraite est toujours en discussion. Nous ne presageons pas de ce qui va sortir de celle-ci, toutefois sans etre medium, nous savons que, soit la durée de cotisations sera augmentée, soit l’âge de départ en retraite sera repoussé.

En conclusion, ce qui est certain, c’est que quel que soit l’age auquel vous partirez a la retraite, le gap entre les retraites et vos revenus d’activite restera important en moyenne. Et plus les revenus d’activité sont élevés, plus le gap sera important.

Vous aurez donc encore et toujours besoin de completer vos revenus avec le patrimoine constitue. Nous allons voir comment, car malheureusement, avec le contexte de taux de plus en plus bas, les remunerations des investissements le sont egalement. Alors comment faire ?

En effet, les taux sont en train de passer endeca de 1 % pour les prets sur 20 ans et de nombreux emprunts de societes sur le marche obligataire (a 10 ans et plus) sont negatifs !

Le pendant est la baisse des taux de remuneration de vos placements et de vos investissements. A commencer par les livrets d’épargne qui vous donnent au mieux 0.10/20 % avant impots. Les fonds euros a capital garanti de vos contrats d’assurance-vie vous donnent une moyenne de 1.80 % net (avant CSG-CRdS). Vous pouvez obtenir plus avec les unites de compte mais ce n’est pas sans risque.

Alors comment compléter votre retraite ?

Malgre ce preambule, l’assurance-vie garde sa place, si vous calibrez bien le risque correspondant a votre profil de risque et a vos besoins, et la duree de detention de ce placement.

Il conviendra de panacher fonds euros (de preference opter pour un fonds euros immobilier dont la remuneration sera du double par rapport a un fonds euros classique) et unites de compte.

Selon l’allocation d’actifs retenue, vous pourrez tabler dans le cadre d’un placement a long terme diversifie, sur un rendement moyen sur la duree allant de 2.5 a 5/5,5 %.

Vous panacherez ainsi, avec votre fonds euros, selon votre degre de risque, des SICAV patrimoniales (secteur de l’eau et de son traitement ou SICaV privilegiant la maitrise du risque plutot que la performance a tout prix), des SCPI de rendement et des SICaV dynamiques (positionnees par exemple sur le secteur de l’intelligence artificielle, …).

Bien sur, vos PERP ou Madelin retraite, viendront completer vos revenus avec des rentes, lesquelles dependront des choix de contrats que vous aurez faits en amont (gestion des capitaux et table de mortalite). Dans ce cadre (PERP ou Prefon actuels), vous pourrez obtenir un versement partiel en capital que vous pourrez avantageusement reinvestir dans les solutions evoquees ici. avec les nouveaux produits retraite, vous pourrez sortir totalement en capital mais le capital sera impose a l’impot sur le revenu.

À côté de vos contrats d’assurance vie, vous pouvez bien sûr très classiquement opter pour des SCPI de rendement lesquelles produisent des rendements de l’ordre de 4 a 5 % selon leurs positionnements et leur gestion. Ainsi certaines sont tres defensives et sont positionnees sur les creches, les ecoles privees ou les laboratoires d’analyse. d’autres privilegient des themes specifiques tels que le grand Paris ou les jeux olympiques. Toutefois attention a leur fiscalite, (taux de l’impot sur le revenu + 17.2 % de CSG/CRdS). Il sera en general preferable de les inclure dans votre contrat d’assurancevie pour profiter de la fiscalite favorable de cette enveloppe fiscale. Mais, attention a bien choisir un contrat qui ne preleve pas des frais excessifs sur les loyers verses par lesdites SCPI.

Si vous êtes imposes dans les plus hautes tranches, il est préférable d’opter pour des SCPI européennes qui beneficient d’un traitement fiscal nettement plus avantageux tout en servant des rendements comparables aux SCPI francaises ! ainsi meme si vos revenus sont soumis a imposition, vous beneficiez dans le meme temps d’un credit d’impot sur les revenus etrangers qui viendra gommer cette imposition en grande partie. au total, vous subirez une fiscalite de l’ordre de 10 %, pour une tranche marginale de 41 % et cerise sur le gateau vous ne serez pas soumis aux prelevements sociaux de 17,2 % (CSG/CRdS).

Et si la location meublée était la “martingale” de la retraite ?

Apres avoir ete longtemps decriee et critiquee, elle est desormais plebiscitee. Enfin dirais-je ! Dans le neuf, les rendements sont en moyenne de l’ordre de 3.80/4%. En revanche, sur le marche secondaire, vous pourrez profiter de rendements allant de 3 a 7 % ! Ces residences se situent aussi bien sur les secteurs de l’etudiant, du tourisme ou du tourisme d’affaires ou encore sur le marche du senior. Autant de secteurs soutenus par une forte demande locative.

Ce n’est pas un mirage aux alouettes mais bien une option coherente.

En effet, selon la sante financiere de l’exploitant, le track record de l’exploitation, le bail, l’emplacement, la ville et le secteur, un taux de rendement sera defini et un nouveau bail renegocie.

Si la residence est dans un secteur tres residentiel, patrimonial avec un exploitant au top alors le rendement sera plus proche des 3 % brut.

En revanche, si l’exploitant est moins connu ou si la ville est moins cotee, ou si les loyers risquent d’etre renegocies a la baisse ulterieurement, alors le rendement pourra etre plus eleve et pourra atteindre les 5 % (car le prix de vente aura subi une decote compte tenu de ces aleas) avant charges. Clairement, le rendement eleve est clairement lie au risque.

Et dans certains cas vous pourrez beneficier d’un rendement de l’ordre de 4% net de tout !

Enfin, n’oubliez pas que les economies d’impots peuvent aussi booster votre retraite. En effet, si vous achetez un bien immobilier en deficit foncier ou un monument historique, vous beneficiez d’importantes economies d’impots qui viendront reduire votre prix d’acquisition. Ainsi, votre rentabilite sera dopee.

EXEMPLE – Vous achetez un bien 200 000 euros. Vous beneficiez de 80 000 euros d’economies d’impots. Le bien ne vous coute donc que 120 000 euros.
Si vous louez ce bien nu 6 600 euros apres economies d’impots, votre revenu sera donc estime a 5,5 %. Et une fois la contrainte fiscale remplie, vous pourrez le louer meuble et beneficier de loyers peu ou pas imposes. Vous pourrez meme, quand la ville et le bien s’y preteront, opter pour la location saisonniere, ce qui boostera votre rentabilite.

Vous l’aurez compris, les solutions sont nombreuses, il s’agit juste de retenir la strategie la plus adaptee a votre situation fiscale et patrimoniale.

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A propos de l'auteur

Catherine BEL

Patrimoine Premier
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